Ekim 2026 kira artış oranı kaç?
Ekim 2026 içinde yenilenen kira dönemlerinde kira en fazla %31,49 oranında artırılabilir. Bu oran, TÜİK'in açıkladığı Eylül 2026 tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır ve Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında üst sınırdır.
Örnek: aylık ₺15.000,00 kira ödeyen ve sözleşmesi Ekim 2026 ayında yenilenen bir kiracı için artış tutarı en fazla ₺4.723,50, yeni kira en fazla ₺19.723,50 olur.
Aylara göre kira artış oranları
Sözleşmenizin yenilendiği ayı ilk sütunda bulun; o satırdaki oran sizin için geçerli üst sınırdır. Son sütun, 10.000 TL kiranın bu oranla ulaşacağı tutarı gösterir.
| Yenileme ayı | Kira artış oranı | Esas alınan TÜFE | 10.000 TL kira |
|---|---|---|---|
| Ekim 2026 | %31,49 | Eylül 2026 · 12 ay ort. | ₺13.149,00 |
| Eylül 2026 | %31,79 | Ağustos 2026 · 12 ay ort. | ₺13.179,00 |
| Ağustos 2026 | %31,90 | Temmuz 2026 · 12 ay ort. | ₺13.190,00 |
| Temmuz 2026 | %32,03 | Haziran 2026 · 12 ay ort. | ₺13.203,00 |
| Haziran 2026 | %32,24 | Mayıs 2026 · 12 ay ort. | ₺13.224,00 |
| Mayıs 2026 | %32,43 | Nisan 2026 · 12 ay ort. | ₺13.243,00 |
| Nisan 2026 | %32,82 | Mart 2026 · 12 ay ort. | ₺13.282,00 |
| Mart 2026 | %33,39 | Şubat 2026 · 12 ay ort. | ₺13.339,00 |
| Şubat 2026 | %33,98 | Ocak 2026 · 12 ay ort. | ₺13.398,00 |
| Ocak 2026 | %34,88 | Aralık 2025 · 12 ay ort. | ₺13.488,00 |
| Aralık 2025 | %35,91 | Kasım 2025 · 12 ay ort. | ₺13.591,00 |
| Kasım 2025 | %37,15 | Ekim 2025 · 12 ay ort. | ₺13.715,00 |
| Ekim 2025 | %38,36 | Eylül 2025 · 12 ay ort. | ₺13.836,00 |
Kaynak: TÜİK tüketici fiyat endeksi, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Daha eski dönemler için hesaplayıcıdaki "Yıllara göre" seçeneğini kullanabilirsiniz.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Kira hesaplama iki adımdan oluşur: mevcut aylık kira artış oranıyla çarpılır, bulunan tutar mevcut kiraya eklenir.
Yeni kira = Mevcut kira + (Mevcut kira × Artış oranı ÷ 100)
Hesabın doğru çıkması için üç noktaya dikkat etmek gerekir:
- Doğru veri: Kanun, yıllık enflasyonu değil TÜFE'nin "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını" esas alır. Aynı gün açıklanan yıllık ve aylık TÜFE kira hesabında kullanılmaz.
- Doğru ay: Kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki ayın oranı uygulanır. TÜİK her ayın verisini izleyen ayın ilk günlerinde açıklar; Ekim ayında yenilenen bir sözleşmede Ekim başında açıklanan Eylül oranı esas alınır.
- Sözleşmedeki oran: Sözleşmede daha düşük bir artış oranı yazıyorsa o oran uygulanır. TÜFE ortalaması istenebilecek en yüksek orandır, kendiliğinden uygulanacak oran değildir.
Kira döneminin yenilendiği tarih, sözleşmenin başlangıç gününün her yıl tekrar eden tarihidir. 15 Mart 2024'te başlayan bir yıllık sözleşmede yeni dönemler her yıl 15 Mart'ta başlar ve artış bu tarihten itibaren ödenecek kiralara uygulanır.
Kiraya veren üst sınırdan fazla artış isteyebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu m. 344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile artış bu sınıra kadar geçerli olur; aşan kısım için kiracı borç altına girmez.
%25 sınırı sona erdi
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemler için artış %25 ile sınırlandırılmıştı (TBK Geçici m. 1 ve 2). Bu düzenleme uzatılmadı; 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde üst sınır yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Hesaplayıcı, o tarihler arasındaki konut kiralarında %25 sınırını kendiliğinden uygular.
Sözleşmede artış şartı yoksa
Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa ve taraflar yeni kirada anlaşamıyorsa kira bedelini, TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek üzere ve kiralananın durumunu göz önüne alarak mahkeme belirler (TBK m. 344/2).
İşyeri kiraları
Çatılı işyeri kiraları da aynı üst sınıra tabidir. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında bu hükmün uygulanması 1 Temmuz 2020'ye kadar ertelenmişti; bu tarihten sonra aynı kural geçerlidir.
Kira yabancı para ile kararlaştırılmışsa
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklıdır (TBK m. 344/4).
5 yılı dolan kiralarda kira tespit davası
TÜFE üst sınırının en önemli istisnası beş yıl kuralıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tarafların anlaşmasına bakılmaksızın mahkemece belirlenebilir. Hakim üç ölçütü birlikte değerlendirir: TÜFE on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri (TBK m. 344/3).
Bu dava kira tespit davası olarak bilinir. Kirası çevredeki benzer taşınmazların altında kalan kiraya veren de, kirası emsallerin üzerine çıkan kiracı da açabilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kirayı belirler; kiracının eski kiracı olması nedeniyle bu bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapar.
Dava ne zaman açılmalı?
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir (TBK m. 345). Belirlenecek kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ise davanın ve bildirimin zamanına bağlıdır:
- Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni dönemin sonuna kadar açmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönem başından itibaren geçerlidir.
- Bu koşullar yoksa belirlenen kira ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; ayrıntısı kira davalarında zorunlu arabuluculuk yazısındadır. Olağanüstü ekonomik gelişmeler nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması ayrı bir davanın konusudur; bkz. kira uyarlama davası.
Dayanak Yargıtay kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.03.2026, 2026/1213 E., 2026/1751 K.: Sözleşmede yazan artış oranı yasal oranı aşıyorsa aşan kısım geçersizdir; artışta TÜFE on iki aylık ortalaması uygulanır. Daire bu kararında TBK m. 344 hükmünün konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici olduğunu belirtmiştir.
"yenilenen dönem için taraflarca belirlenecek artış oranlarının kanundaki artış oranını aştığı oranda geçersiz olduğu kabul edilerek, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için Kanunun 344. maddesi hükmü emredici nitelik kazandırılmıştır"
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, 2025/6193 E., 2026/2965 K.: TÜFE on iki aylık ortalamasına dayanan üst sınır, kiracısı tacir olan işyeri kiralarında da uygulanır.
"anılan hükmün kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından da uygulanacağı"
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022, 2022/5205 E., 2022/6879 K.: Beş yıldan sonraki kira tespitinde önce taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira belirlenir, sonra kiracının eski kiracı olması nedeniyle bu bedelden indirim yapılır.
"taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir"
Artışta anlaşılamazsa kiracı ve kiraya veren ne yapabilir?
Kiracı
- Sözleşmedeki artış maddesini okuyun. Üst sınırdan düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır.
- Üst sınırı aşan bir talep, beş yıl dolmadıkça dava yoluyla da elde edilemez.
- Sözleşmeye ve üst sınıra uygun artışı ödemeyi sürdürün; ödemeleri banka yoluyla yapmak ispatı kolaylaştırır.
- Artışı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir.
Kiraya veren
- Sözleşmede artış şartı varsa yeni dönemin kirasını hesaplayıp kiracıya yazılı olarak bildirin.
- Artış şartı yoksa ve anlaşma sağlanamıyorsa kirayı mahkeme belirler.
- Beş yıl dolmuşsa emsale göre kira tespiti istenebilir; yeni dönemden en geç 30 gün önce yazılı bildirim yapılması sonucu etkiler.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Üst sınırın üzerinde artış talebiyle karşılaşan kiracının başvurabileceği yollar fahiş kira artışı nereye şikayet edilir yazısında anlatılmıştır.
Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK m. 347). Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle istenebilir ve bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez (TBK m. 354). Sebepler ve süreler özetle şöyledir:
Kira bedelinin ödenmemesi · TBK m. 315
Kiraya veren yazılı olarak süre verir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.
İki haklı ihtar · TBK m. 352/2
Bir kira yılı içinde kira ödenmediği için iki kez yazılı ve haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açılır.
Yazılı tahliye taahhüdü · TBK m. 352/1
Taahhüt, kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurulur veya dava açılır. Ayrıntısı
Kiraya verenin gereksinimi · TBK m. 350/1
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunmalıdır. Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayarak 1 ay içinde dava açılır. Ayrıntısı
Yeniden inşa ve imar · TBK m. 350/2
Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekli olmalı ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız bulunmalıdır. Dava süresi gereksinim sebebiyle aynıdır.
Yeni malikin gereksinimi · TBK m. 351
Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve 6 ay sonra dava açar; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde de dava açabilir. Ayrıntısı
Kiracının aynı yerde konutunun bulunması · TBK m. 352/3
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açılır.
On yıllık uzama süresinin dolması · TBK m. 347/1
On yıllık uzama süresinden sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık · TBK m. 316
En az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi yazılı olarak ihtar edilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi gibi hallerde süre verilmeden fesih mümkündür.
Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde kiraya veren, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355). Bkz. yeniden kiralama yasağı ve tazminat davası.
Sık sorulan sorular
Ekim 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
Ekim 2026 içinde yenilenen kira dönemlerinde yasal üst sınır %31,49 oranıdır. Bu oran, TÜİK'in açıkladığı Eylül 2026 tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı oran geçerlidir.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Mevcut aylık kira, uygulanacak oranla çarpılır ve çıkan tutar mevcut kiraya eklenir. Uygulanacak oran, sözleşmede yazan artış oranıdır; ancak bu oran kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede "TÜFE oranında" yazıyorsa doğrudan bu ortalama uygulanır.
Kira artışında hangi ayın TÜFE oranı uygulanır?
Kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki ayın on iki aylık ortalaması uygulanır. TÜİK her ayın verisini izleyen ayın başında açıkladığı için, örneğin Ekim ayında yenilenen bir sözleşmede Ekim başında açıklanan Eylül oranı esas alınır.
Yıllık TÜFE ile on iki aylık ortalama arasındaki fark nedir?
Yıllık TÜFE, bir ayın endeksini bir önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır (Eylül 2026 için %29,73). On iki aylık ortalama ise son on iki ayın ortalamasını önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırır (Eylül 2026 için %31,49). Türk Borçlar Kanunu m. 344 kira artışında on iki aylık ortalamayı esas alır; yıllık oran ve aylık oran kira hesabında kullanılmaz.
%25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. %25 sınırı yalnızca konut kiraları için, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulandı. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde üst sınır yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Ev sahibi TÜFE oranından fazla artış isteyebilir mi?
Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile artış, TÜFE on iki aylık ortalamasına kadar geçerlidir; aşan kısım geçersizdir (TBK m. 344/1). Bunun istisnası beş yılını dolduran kira ilişkileridir: beş yıldan sonra yenilenen dönemde kira bedeli, talep üzerine mahkemece emsal kiralar da gözetilerek belirlenebilir.
Sözleşmede daha düşük bir artış oranı yazıyorsa hangisi uygulanır?
Sözleşmedeki oran uygulanır. TÜFE on iki aylık ortalaması bir üst sınırdır; taraflar bunun altında bir oranda anlaşmışsa kiraya veren üst sınırı isteyemez.
İşyeri kiralarında artış oranı farklı mı?
Çatılı işyeri kiralarında da üst sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında bu kuralın uygulanması 1 Temmuz 2020'ye kadar ertelenmişti; bu tarihten sonra aynı kural geçerlidir. %25 sınırı işyeri kiralarına hiç uygulanmadı.
5 yılını dolduran kiracının kirası nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni dönemin kirası talep halinde mahkemece belirlenir. Hakim TÜFE on iki aylık ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir (TBK m. 344/3). Bu dava kira tespit davası olarak bilinir; kiraya veren de kiracı da açabilir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemden en geç 30 gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Sözleşmede artış şartı varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da dönem başından itibaren sonuç doğurur (TBK m. 345).
Kira artışını kabul etmeyen kiracı evden çıkarılabilir mi?
Yasal sınırı aşan bir artışı kabul etmemek tahliye sebebi değildir; kiraya veren sözleşmeyi yalnızca kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Sözleşmeye ve yasal sınıra uygun artış farkı ise kira borcudur; ödenmezse kira bedelinin ödenmemesine ilişkin hükümler uygulanır.
Sözleşmede artış şartı yoksa kira nasıl artar?
Taraflar yeni kirada anlaşabilir. Anlaşamazlarsa kira bedelini, TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek üzere ve kiralananın durumunu göz önüne alarak mahkeme belirler (TBK m. 344/2).