Kira Uyarlama Davası Nedir? 2026

Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, uygulamada en sık karşılaşılan hukuk sorunları arasındadır. Bu uyuşmazlıklarda çoğu zaman kira tespit davası ile kira uyarlama davası birbiriyle karıştırılmaktadır. Oysa bu iki dava türü, hem dayandıkları hukuki sebepler hem de doğurdukları sonuçlar itibarıyla birbirinden farklıdır.

Kira tespit davası, belirli şartların oluşması hâlinde kira bedelinin rayiç değere göre yeniden belirlenmesini konu alırken; kira uyarlama davası, sözleşme devam ederken ortaya çıkan öngörülemeyen olağanüstü durumlar sebebiyle kira bedelinin taraflardan biri için çekilmez hâle gelmesi durumunda gündeme gelir.

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Bu nedenle kira uyarlama davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Bu husus, ayrıntılı olarak Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk başlıklı makalemizde ele alınmıştır.

Bu yazıda; kira uyarlama davasının hukuki dayanakları, şartları, kira tespit davasından farkları ve güncel Yargıtay içtihatları 2026 itibarıyla açıklanmaktadır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin rayiç değere göre belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, belirli şartların varlığı hâlinde açılabilir.

Kira Tespit Davasının Açılabildiği Hâller

• Beş yıllık sürenin dolması: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıl geçmedikçe kira tespit davası açılamaz.

• Belirli süreli sözleşmenin sona ermesi: Sözleşme bitiminde yeni dönem için kira bedelinin tespiti istenebilir.

• Artış hükümlerinin geçersizliği: Sözleşmede yer alan artış hükümleri kanuna aykırıysa veya uygulanamaz hâle gelmişse.

Kira tespit davası, şartları oluştuğunda geçmiş dönem kira farklarını da kapsayabilecek şekilde sonuç doğurabilir. Ancak dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumlar sebebiyle kira bedelinin taraflardan biri için aşırı ifa güçlüğü yaratması hâlinde açılan davadır.

Bu dava türünün hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesidir. Anılan maddeye göre; sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen bir durum, borçlunun edimini dürüstlük kurallarına aykırı olacak derecede zorlaştırırsa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir.

Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler olduğundan, uyarlama mümkün değilse dönme değil fesih gündeme gelir.

Güncel Yargıtay Kararları Işığında Kira Uyarlama (2024–2025)

Son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon, ekonomik dalgalanmalar ve piyasa dengesizlikleri nedeniyle kira uyarlama davalarında ciddi bir artış yaşanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 27.02.2024 Tarihli Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024 tarihli kararında kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin önemli bir içtihat ortaya koymuştur. Kararda;

• Kira bedelinin belirlenmesinde Türk Borçlar Kanunu m.344’ün özel hüküm olduğu,

• TBK m.138’in kira bedelinin uyarlanmasında doğrudan uygulanamayacağı,

• Ekonomik dalgalanma ve enflasyon artışının tek başına uyarlama sebebi sayılamayacağı

açıkça vurgulanmıştır.

Bu karar, kira uyarlama davalarının kabul şartlarının uygulamada daha dar yorumlanmasına neden olmuştur.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

Kira uyarlama davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

Taraflar arasında hâlen yürürlükte olan bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır.

2. Öngörülemeyen Olağanüstü Bir Durum

Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmesi beklenmeyen; pandemi, savaş, ani ekonomik kriz veya hiper enflasyon gibi bir olay meydana gelmelidir.

3. Olağanüstü Durumun Kusurdan Kaynaklanmaması

Ortaya çıkan durum, kiracı veya kiraya verenin kendi kusurundan doğmamalıdır.

4. Sözleşme Dengesinin Aşırı Bozulması

Kira bedeli, dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde taraflardan biri için katlanılamaz hâle gelmelidir.

5. İfa Güçlüğünün Somut Delillerle İspatı

Davacı, kira bedelinin emsal kiralara göre orantısız kaldığını somut veriler ve belgelerle ispatlamakla yükümlüdür.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davasının Farkı

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

• Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Dava değeri, uyarlama talep edilen kira bedeli ile mevcut kira arasındaki yıllık fark üzerinden belirlenir ve nispi harca tabidir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir

• Kira uyarlama davası geçmiş kira bedellerini kapsamaz

• Bilirkişi incelemesi uygulamada belirleyici rol oynar

• Emsal kira araştırması davanın sonucunu doğrudan etkiler

• Kiracı ve kiraya veren, şartları varsa davayı açabilir

Sonuç

Kira uyarlama davaları, her kira artışında başvurulabilecek genel bir yol değildir. Yargıtay’ın 27.02.2024 tarihli içtihadı ile kira bedelinin uyarlanmasında Türk Borçlar Kanunu m.344’ün esas alınacağı açıkça ortaya konulmuştur.

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda, dava öncesi sürecin doğru yönetilmesi ve güncel içtihatlara uygun bir strateji izlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası nedir?

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin taraflardan biri için çekilmez hâle gelmesi durumunda, kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin rayiç değere göre belirlenmesini ve beş yıllık süre şartını esas alır.
Kira uyarlama davası ise olağanüstü durumlara dayanır, beş yıllık süre şartı yoktur ve yalnızca ileriye dönük sonuç doğurur.

Kira uyarlama davası açmak için 5 yıl şartı var mı?

Hayır. Kira uyarlama davasında beş yıllık süre şartı aranmaz. Ancak davanın kabulü için olağanüstü ve öngörülemeyen bir durumun varlığı somut delillerle ispatlanmalıdır.

Kira uyarlama davası geçmiş kira bedelleri için açılabilir mi?

Hayır. Kira uyarlama davası yalnızca dava tarihinden sonraki dönemler için sonuç doğurur. Geçmişte ödenmiş kira bedelleri için fark talep edilemez.

Kiracı kira uyarlama davası açabilir mi?

Evet. Kira uyarlama davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir.
Kiracı, kira bedelinin ekonomik koşullar nedeniyle aşırı yüksek hâle geldiğini; kiraya veren ise kira bedelinin rayicin çok altında kaldığını ileri sürebilir.

Zorunlu arabuluculuk kira uyarlama davalarında geçerli mi?

Evet. 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi kira uyarlama davalarında da zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Kira uyarlama davasında hangi mahkeme görevlidir?

Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira uyarlama davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Uygulamada neredeyse her kira uyarlama davasında bilirkişi incelemesi yapılmaktadır. Bilirkişi, emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve piyasa koşullarını değerlendirerek mahkemeye rapor sunar.

Enflasyon ve ekonomik kriz tek başına kira uyarlama sebebi midir?

Hayır. Yargıtay’ın güncel içtihatlarına göre enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar tek başına kira uyarlama sebebi olarak kabul edilmemektedir. Olağanüstü durumun sözleşme dengesini dürüstlük kuralına aykırı şekilde bozduğunun ayrıca ispatlanması gerekir.

Kira uyarlama davası ne kadar sürer?

Davanın süresi; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesine ve delillerin kapsamına göre değişmekle birlikte, Karabük ilinde ortalama 8–18 ay arasında sonuçlanmaktadır.

Kira uyarlama davası reddedilirse ne olur?

Davanın reddi hâlinde mevcut kira sözleşmesi ve kira bedeli aynen devam eder. Red kararına karşı istinaf yoluna başvurulması mümkündür.

Kira uyarlama davası açmak tahliye sebebi olur mu?

Hayır. Kira uyarlama davası açılması tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak taraflar arasındaki uyuşmazlığın derinleşmesi hâlinde tahliye davaları ayrıca gündeme gelebilir.