Günümüzde kiracı ve ev sahibi arasında pek çok farklı konularda anlaşmazlık yaşanmaktadır. Bu anlaşmazlıklar daha çok ev sahibinin hangi durumlarda kiracıyı çıkarabileceği ve kira bedelinin yıllık artış miktarının ne kadar olabileceğine ilişkindir. Yazımızda bu iki konuya ilişkin en çok merak edilen sorulara cevap vereceğiz.
Depozito En Fazla Ne Kadar İstenebilir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, yani depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito para olarak kararlaştırılmışsa kiracı bu tutarı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bankada açılacak bir hesaba yatırır. Banka, güvenceyi ancak her iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak ödeyebilir. Uygulamada depozito çoğu kez doğrudan ev sahibine elden verilmekte, bu da iade aşamasında ispat sorunlarına yol açmaktadır.
Kira Ödenmezse Ne Olur?
Kira bedeli ödenmezse kiraya veren, TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre otuz günden az olamaz. Süre sonunda ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bir kira yılı içinde kira bedeli iki kez haklı olarak ihtar edilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla da tahliye istenebilir.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?
Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; sözlü olarak da geçerli biçimde kurulur. Ancak uyuşmazlık çıktığında kira bedelini, başlangıç tarihini ve tarafların üstlendiği borçları ispat yükü iddia edene düşer. Bu nedenle sözleşmenin yazılı yapılması ve her iki tarafta imzalı birer nüsha bulunması güçlü bir koruma sağlar. Sözleşmede kiralananın adresi, kira bedeli, ödeme günü ve süre açıkça yer almalıdır.
Kira Sözleşmesi Bitiminde Yeniden Sözleşme Yapmam Gerekir mi?
Hayır. Kiracı, sözleşme bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi uzatmayacağını bildirmedikçe kira sözleşmesi aynı koşullarla kendiliğinden bir yıl uzar. Dolayısıyla her yıl yeniden sözleşme imzalanması gerekmez.
Sözleşme Süresi Bittiğinde Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?
Hayır. Sözleşme süresi sona erdiği gerekçesiyle ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz. Ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresinden sonra kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu durumda bir yıllık sözleşme yapılmışsa ev sahibi ancak 11 yılın sonunda kiracıyı herhangi bir sebep göstermeden evden tahliye ettirebilir.
Yeni Ev Sahibi Eski Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Yeni ev sahibi kiracısı olan bir gayrimenkul satın almışsa artık var olan kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Dolayısıyla yeni ev sahibi evi satın aldığı gerekçesiyle eski kiracıyı evden çıkaramaz. Ancak yeni ev sahibinin kendisi, eşi, çocuğu veya anne babası satın alınan eve konut olarak ihtiyaç duyuyorsa satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekerek evi 6 ay içinde tahliye etmesini isteyebilir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Çıkarabilir?
1. Kiranın ödenmemesi
Kira bedelini ödenmemesi halinde kiracının tahliye edilmesi için ya ihtar gönderilmeli ya da icra takibi başlatılmalıdır. Bir takvim yılı içinde bu şekilde iki haklı ihtar gönderen ev sahibi taşınmazın tahliyesi için dava açabilir. Yine taşınmazın tahliyesi talepli icra takibi başlatan ev sahibi de kiracıya ödeme yapması için 30 gün süre vermeli bu süre içinde ödeme yapmazsa yine dava açarak tahliye ettirebilmektedir.
2. Tahliye taahhütnamesi
Yukarıda kira sözleşmesinin belirli süre için yapılmış olsa dahi; kiracı, kira bedelini ödediği sürece taşınmazı kullanmaya devam edebileceğini, yani sözleşmeyi sonlandırma hakkının kiracıda olduğunu belirtmiştik. Ancak bu durumun tek istisnası kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi vermesidir. Kiracıdan alınmış olan tahliye taahhütnamesi ile ilk olarak tahliye davası açılarak kiracı çıkartılabilir. Bu dava, kiracının tahliye taahhütnamesinde taşınmazdan çıkmak için beyan ettiği tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesi ile kiracının çıkartılmasının ikinci yolu ise; icra dairesi vasıtası ile tahliye sağlamaktır. Ancak özellikle belirtmek gerekir ki sözleşme yapıldığı anda imzalatılan tahliye taahhütnamesini Yargıtay geçersiz kabul etmektedir. Bu durumda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi yapıldıktan ve ev, kiracıya teslim edildikten sonra yapılmış olması gerekmektedir.
3. Konut Gereksinimi - Ev sahibinin kendisi veya çocuğunun ihtiyacı -
Ev sahibi, kiralanan evi kendisi, eşi, anne babası veya çocukları kullanacaksa sözleşme bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açarak tahliye ettirebilir. Bu davanın açılabilmesi için kiracıya önceden ihtarda bulunulması gerekli değildir ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde mutlaka açılmalıdır. Kiracının bu sebeple tahliyesinden sonra ev sahibi kiralanan evi 3 yıl boyunca bir başkasına kiraya veremez. Aksi halde ev sahibi tahliyesini sağladığı kiracısına 1 yıllık kira bedeli tutarından az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilir. Ev sahibi ancak 3 yıllık süre bitiminden sonra kiraya veren taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
4. Taşınmazı daha sonra satın alan kişinin ihtiyacı
Taşınmazı sonradan satın alan kişi kiracıyı doğrudan çıkaramaz. Yukarıda sayılan sebeplerin yanında ancak taşınmazı kendisi, eşi, çocukları, anne babası kullanacaksa satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirme koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir. Yeni ev sahibi sırf taşınmazı satın aldığı için sebep göstermeden kiracıyı evden çıkaramaz. Ancak kendisi, çocukları veya anne babası oturacaksa satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekerek kiracıyı çıkarabilir. Bu durumda da kiracıya en az 6 ay süre vermesi gerekmektedir.
Kira Artışı Neye Göre Yapılmalıdır?
Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan orana göre yapılır. Ancak bu oran son 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde olamaz. Eski tarihli yapılan ve TEFE TÜFE ortalaması veya ÜFE oranında şeklinde yapılan sözleşmeler kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçersizdir. Son 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde yapılacak kira artışını kiracı kabul etmek zorunda değildir. Kanundaki düzenleme yukarıda açıklandığı gibi olsa da 11.06.2022 tarihinde yapılan düzenlemeyle kanuna geçici madde eklenmiş ve konutlarda kira artışının 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artışının en fazla %25 olabileceği bu oranın üzerinde yapılan anlaşmaların geçersiz olduğu belirtilmiştir. Bu durumda 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yapılacak kira artışlarında en fazla %25 zam yapılabilmektedir. Bunun üzerinde yapılacak zamlar kanuna uygun olmayacaktır. İçinde bulunulan aya ait oranı ve hesaplama örneklerini güncel kira artış oranı sayfamızda her ay güncelliyoruz.
İlgili Makaleler:
Ev Sahibinin Banka Hesabını Kapatması Durumunda Kira Bedeli Nasıl Ödenir?
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
On Yıllık Uzama Süresi Dolduğunda Ne Değişir?
Kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden uzasa da bu durum sınırsız değildir. TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. On yıl dolmadan böyle bir fesih hakkı bulunmadığından, bu sürenin sözleşme başlangıcına göre doğru hesaplanması önem taşır.
Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?
Kiracı, kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Olağan kullanımdan doğan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya aittir; kiralananın yapısal onarımı ve zorunlu masrafları ise kiraya verene düşer. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklik yapamaz. Sözleşme sona erdiğinde taşınmaz, olağan kullanımdan kaynaklanan eskime dışında, teslim alındığı durumda geri verilir.
Uyuşmazlık Çıkarsa Ne Yapılmalı?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; tahliye, kira bedelinin tespiti ve alacak talepleri bu kapsamdadır. Sürecin işleyişini kira davalarında zorunlu arabuluculuk yazımızda ele aldık. Somut sözleşmeniz üzerinden değerlendirme için online danışmanlık sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın koşullarına göre sonuç değişebilir.