Kira hukukunda kiracının korunması, Türk Borçlar Kanunu’nun temel amaçlarından biridir. Bu kapsamda kanun koyucu, kiraya verenin tahliye hakkını sınırsız bırakmamış; bazı hâllerde kiraya vereni yeniden kiralama yasağı ile sınırlamıştır. Bu yasağa aykırı davranılması halinde ise, kiracı lehine tazminat talep etme hakkı öngörülmüştür.
Bu yazıda; yeniden kiralama yasağının kapsamı, şartları, istisnaları, tazminat davasının unsurları, görevli ve yetkili mahkeme, zamanaşımı ve ispat kuralları uygulama ve içtihat ışığında ele alınmaktadır.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin gereksinim veya imar–inşa sebebiyle tahliye ettirdiği kiralananı, üç yıl süreyle eski kiracısı dışında üçüncü kişilere kiralayamamasını ifade eder.
Bu düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde yer almakta olup, yalnızca:
Konut ve Çatılı işyeri
kiraları bakımından uygulanır.
Yeniden Kiralama Yasağının Amacı
Kanun koyucunun bu yasağı getirmesindeki temel amaçlar şunlardır:
Kiraya verenin kötü niyetli tahliye yoluna başvurmasını engellemek
Eski kiracının mağduriyetini önlemek
Tahliyenin gerçekten ileri sürülen gerekçeye dayanıp dayanmadığını denetlemek
Kiracının, şartları oluştuğunda yeniden kiracı olabilme ihtimalini korumak
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye ve Yeniden Kiralama Yasağı
Gereksinim sebebiyle tahliye; kiraya verenin, kiralananı kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirmesidir.
Bu hak;
Kiraya verenin kendisi,
Eşi,
Altsoyu,
Üstsoyu,
Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için ileri sürülebilir.
Gereksinim sebebiyle tahliye, yeniden kiralama yasağının en sık uygulandığı hallerden biridir. Bu hak yalnızca mevcut kiraya veren bakımından değil; taşınmazı sonradan edinen yeni malik açısından da belirli şartlarla söz konusu olabilir. Bu konu, ayrıntılı olarak Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? başlıklı yazıda ele alınmıştır.
Yeni malik tarafından gereksinim sebebiyle tahliye edilen taşınmazlarda da, yeniden kiralama yasağı ve tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
İmar veya İnşa Sebebiyle Tahliye Nedir?
Kiralananın;
Yıkılıp yeniden yapılması,
Esaslı onarım görmesi,
Genişletilmesi,
Kullanım biçiminin değiştirilmesi
gibi durumlarda imar veya inşa sebebiyle tahliye söz konusu olur.
Bu tür tahliyeler de, yeniden kiralama yasağının doğmasına neden olur.
Yeniden Kiralama Yasağının Şartları Nelerdir?
Yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
Tahliye, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesine dayanmalıdır.
Tahliye, gereksinim veya imar–inşa sebebiyle yapılmış olmalıdır.
Kiracı, mahkeme kararı ve icra yoluyla tahliye edilmiş olmalıdır.
Kiracının kendi rızasıyla taşınması hâlinde yasağın uygulanması mümkün değildir.
Tahliye tarihinden itibaren üç yıllık süre dolmamış olmalıdır.
Kiraya veren, taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üçüncü kişiye kiralamış olmalıdır.
Yargıtay uygulamasına göre; yalnızca ihtar çekilmesi veya sözlü tahliye talebi, kiracının zorla tahliye edildiği anlamına gelmez. Kiracının mahkeme kararı ve icra yoluyla taşınmazdan çıkarılmış olması gerekir.
Tahliyenin Haklılığı ve Kiracının Kusuru
Yeniden kiralama yasağı bakımından tahliyenin haklı olup olmadığı büyük önem taşır. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyeye gidilen hâllerde, kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı değerlendirilirken tevdi mahalli tayini yoluna başvurulup başvurulmadığı önemlidir.
Kiracının, kira bedelini ödemek istemesine rağmen ödeme imkânının engellenmesi hâlinde tevdi mahalli tayini yoluna gitmesi, kusursuzluğun göstergesi olabilir. Bu kurum hakkında ayrıntılı bilgi için Tevdi Mahalli Tayini Nedir? başlıklı yazıya bakılabilir.
Yeniden Kiralama Yasağının Sonuçları
Üç Yıl Süreyle Başkasına Kiralayamama
Kiraya veren; gereksinim veya imar–inşa sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı, üç yıl boyunca eski kiracısı dışında kimseye kiralayamaz.
Eski Kiracının Öncelik Hakkı
İmar veya inşa sonrası taşınmaz yeniden kiraya verilecekse:
Kiraya veren, eski kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.
Eski kiracı, bildirimin tebliğinden itibaren bir ay içinde öncelik hakkını kullanmalıdır.
Bu süre içinde kullanılmazsa öncelik hakkı sona erer; ancak üç yıllık yasak süresi devam eder.
Tazminat Yükümlülüğü
Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması hâlinde kiraya veren, eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu tazminat: Son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bununla birlikte kanunda üst sınır öngörülmemiştir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat Davası
Bu dava; kiraya verenin, yasağa aykırı biçimde taşınmazı üçüncü kişiye kiralaması hâlinde, eski kiracı tarafından açılan tazminat davasıdır (TBK m.355).
Mahkeme;
Tahliyenin gerekçesini,
Yeni kiralamanın varlığını,
Haklı sebep bulunup bulunmadığını,
Sürelere uyulup uyulmadığını
kendiliğinden araştırır.
Bu dava, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan, dava açılmadan önce kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme
Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme
Davacının yerleşim yeri mahkemesi
Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi
Karabük ilinde bulunan taşınmaz için dava Karabük Sulh Hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Zamanaşımı Süresi
Yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle açılacak tazminat davası, TBK m.146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, yasağa aykırı yeniden kiralamanın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
İspat Yükü
Genel kural gereği ispat yükü davacı kiracıya aittir (HMK m.190).
Kiracı şu hususları ispatlamalıdır:
Mahkeme ve icra yoluyla tahliye edildiğini
Kiraya verenle kira ilişkisi bulunduğunu
Taşınmazın üç yıl içinde üçüncü kişiye kiralandığını
Son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelini
İmar–inşa hâlinde öncelik hakkına ilişkin yazılı bildirimin yapıldığını ispat yükü ise kiraya verene aittir.
Tazminatın Hesaplanması
Alt sınır: Son kira yılına ait bir yıllık kira bedeli
Üst sınır: Kanunda belirlenmemiştir
Kira bedeli yabancı para ise, son kira yılında ödenen toplam tutar, yasağın başladığı tarihteki döviz satış kuru üzerinden TL’ye çevrilir.
Doktrin ve uygulamada brüt kira bedelinin esas alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Hukuki Bilgilendirme
Bu içerikte yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir. Bu kapsamda, talep edilmesi hâlinde Yılmaz & Çolak Hukuk Bürosu ile İletişim sayfası üzerinden bağlantı kurulması mümkündür.