Her ayın ilk günlerinde saat 10.00'da TÜİK'in açıkladığı tek bir rakam, milyonlarca kiracının ve ev sahibinin bütçesini belirlemektedir. Ekim 2026 için o rakam artık belli: yasal kira artış tavanı %31,49. Peki bu oran sizin sözleşmenize nasıl uygulanacak? Bu yazıda güncel kira artış oranını, hesaplama yöntemini, tavanın hukuki dayanağını ve tarafların haklarını kira hukuku alanındaki güncel içtihatla birlikte ele alıyoruz.
Ekim 2026 Kira Artış Oranı Ne Kadar?
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır ve her ay TÜİK verisiyle güncellenir. TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı Eylül verilerine göre bu oran %31,49 olarak gerçekleşmiştir. Ekim ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami kira artış oranı budur.
Eylül döneminde oran %31,79 idi; düşüş eğilimi sürmektedir. Sözleşmesi Eylül'de yenilenenler için %31,79 uygulanmaya devam eder, Ekim'de yenilenenler için geçerli kira artış oranı %31,49'dur.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Hesap iki adımdır: mevcut kira, oranla çarpılır; çıkan tutar mevcut kiraya eklenir. 20.000 TL kira için 20.000 × %31,49 = 6.298 TL artış; yeni kira 26.298 TL olur. 25.000 TL kirada artış 7.872,50 TL, yeni kira 32.872,50 TL'dir.
Kuruş hatası yapmamak ve yenileme ayınıza göre doğru dönemin kira artış oranını görmek için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz; araç, güncel TÜİK verisiyle çalışmaktadır.
Yıllık Enflasyon mu, On İki Aylık Ortalama mı?
En sık yapılan hata buradadır. Aynı gün açıklanan yıllık TÜFE (%29,73) ile on iki aylık ortalama (%31,49) farklı verilerdir; kanunun kira artışında esas aldığı oran on iki aylık ortalamadır. Aylık enflasyon (%1,84) ise hesapta hiç kullanılmaz. Hangi tarafta olursanız olun, kira artış oranı hesabını yalnızca "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırındaki oranla yapmalısınız.
Ev Sahibi Tavanın Üzerinde Artış İsteyebilir mi?
Hayır. TBK m.344 emredici niteliktedir; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile bu hüküm tavanı aştığı ölçüde geçersizdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 30.03.2026 tarihli, 2026/1213 E. ve 2026/1751 K. sayılı kararında bu ilke açıkça ortaya konmuştur: "yenilenen dönem için taraflarca belirlenecek artış oranlarının kanundaki artış oranını aştığı oranda geçersiz olduğu kabul edilerek, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için Kanunun 344. maddesi hükmü emredici nitelik kazandırılmıştır." Anılan kararların tam metnine esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden ulaşılabilir. Tavanı aşan talep karşısında izlenecek adımları fahiş kira artışı nereye şikayet edilir yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
Aynı kararda uygulama kuralı da netleştirilmiştir: "sözleşmedeki artış oranı kanundaki artış oranından yüksek kararlaştırılmışsa bu oran değil kanundaki önceki kira yılında TÜFE endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı artışta uygulanır." Buna karşılık sözleşmede tavanın altında bir oran, örneğin %15 kararlaştırılmışsa, ev sahibi ancak o düşük oranı uygulayabilir. Sözleşmede oran hiç yazmıyorsa da artış tavanla sınırlıdır.
İşyeri Kiralarında Durum Nedir?
Çatılı işyeri kiraları da aynı tavana tabidir. Geçmişte kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m.344'ün uygulanmasını erteleyen sekiz yıllık geçiş dönemi 1 Temmuz 2020'de sona ermiştir; bugün işyerinde de geçerli kira artış oranı tavanı %31,49'dur. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12.05.2026 tarihli, 2025/6193 E. ve 2026/2965 K. sayılı kararında, 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklik uyarınca "kira artış oranının 'Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı' esas alınarak belirleneceği ve anılan hükmün kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından da uygulanacağı" hükme bağlanmıştır. Konut kiralarına 2022'de getirilen geçici %25 sınırının 1 Temmuz 2024'te kalktığını, artık tek ölçünün TÜFE ortalaması olduğunu da hatırlatalım.
Beş Yıl Dolduysa: Kira Tespit Davası
Tavan kuralının önemli bir istisnası vardır. TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılda, yeni dönem kirası hakim tarafından TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Yani beşinci yıl dolduğunda ev sahibi güncel kira artış oranıyla bağlı kalmadan kira tespit davası açabilir; kirası rayicin çok üzerinde kalan kiracı da aynı yoldan yararlanabilir. Yeni dönem için sonuç almak isteyen tarafın, dönem başlangıcından en az otuz gün önce dava açması ya da bu süre içinde yazılı bildirimde bulunması gerekir.
Bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; sürecin işleyişi kira davalarında zorunlu arabuluculuk başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Sözleşme koşullarının olağanüstü ekonomik gelişmeler nedeniyle çekilmez hale geldiği iddiaları ise ayrı bir dava türü olan uyarlamanın konusudur; şartları kira uyarlama davası başlıklı yazımızda incelenmiştir.
Kiracı Zamlı Kirayı Ödemezse Ne Olur?
Sözleşmede artış şartı varsa yasal orana uygun artış yenileme ayında kendiliğinden uygulanır; kiracının ayrıca kabulü gerekmez. Sözleşmede artış şartı yoksa ve taraflar anlaşamazsa yeni kirayı, TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek üzere mahkeme belirler (TBK m.344/2). Kiracı yalnızca eski kirayı ödemeye devam ederse aradaki fark birikmiş kira borcuna dönüşür ve ihtara rağmen ödenmemesi halinde temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelebilir. Ev sahibi yönünden de sınır nettir: tavanın üzerindeki talep geçersizdir ve fazla ödenen tutarların iadesi istenebilir. Tahliye kararı alındıktan sonra kiracı yine de çıkmıyorsa izlenecek yol için tahliye kararına rağmen kiracı çıkmazsa yazımıza bakabilirsiniz.
Taşınmazı yeni satın alan malikin durumu farklı kurallara tabidir; bu konu yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi başlıklı yazımızda, yazılı tahliye taahhüdü verilmişse izlenecek yol ise tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi başlıklı yazımızda açıklanmıştır.
Ne Yapmalısınız?
Sözleşmenizin yenileme ayını ve varsa artış maddesini kontrol edin; hesabı yalnızca on iki aylık ortalama üzerinden yapın. Beşinci yıl dolmuşsa tespit davası seçeneğini, tavan aşılmışsa fazla ödemelerin iadesini değerlendirin. Somut sözleşmeniz üzerinden hızlı bir değerlendirme için online danışmanlık sayfamızdan randevu oluşturabilir veya WhatsApp hattımızdan bize ulaşabilirsiniz. Sözleşmenin süresi, depozito ve tahliye şartlarına ilişkin diğer sorular için kira sözleşmesine dair merak edilenler yazımız yol gösterici olacaktır.
Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın hukuki niteliği, sözleşme hükümleri ve dosya kapsamındaki koşullara göre sonuç değişebilir.
Son güncelleme: 5 Ekim 2026 (TÜİK Eylül verisi işlenmiştir; Ekim verisi 3 Kasım 2026 Salı günü açıklanacaktır.)