Kiracıların korktuğu şeylerden biri de evlerinin satılması durumudur. Kiracı varken evi satmak, kiracının oturduğu ev satılırsa ne olur, yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi gibi sorular kiracıları endişeye düşürmektedir. Bu yazımızda bu sorular ve çok daha fazlasına ışık tutacağız.
Ev Sahibi İçerisinde Kiracı Bulunan Evi Satabilir mi?
Kiracının taşınmazda bulunması, ev sahibinin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle, kiralanan taşınmazın satışı, kira sözleşmesi devam ederken de mümkündür. Taşınmazın satışa konu edilmesi, kiracının varlığı sebebiyle engellenemez.
Uygulamada, satış sürecinde kiracının evi alıcı adaylarına veya emlakçılara göstermek istememesi gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir. Ancak kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca, taşınmazın satış amacıyla gösterilmesine katlanmakla yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranarak evi göstermemesi durumunda, ev sahibi tarafından kiralananı göstermeye izin davası açılabilir.
Kira Sözleşmesi Devam Ederken Evin Satılması Halinde Kira Sözleşmesi Geçerli midir?
Kira sözleşmesi devam ederken evin satılması halinin kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır. Eski malik ile kiracı arasında ikame edilen kira sözleşmesi devam etmekte olup yeni malik işbu sözleşmenin tarafı haline gelmektedir. Yeni malik ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi ikame edilmesine gerek yoktur.
Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Edilmesi Durumunda Ne Olur?
Kira şerhi, taşınmazdaki kiracı ile malikin aralarında ikame ettikleri kira sözleşmesini tapu sicilindeki şerhler sütununa işlemesidir. Tapuya şerh kaydı konulması TBK’nın 312. maddesinde “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” denilerek ve TMK’nın 1009. maddesinde “Kira sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” denilerek hüküm altına alınmıştır. Kiracı, üzerinde kira şerhi bulunan taşınmazı satın alan yeni malike karşı kira sözleşmesinin tüm hususlarını ileri sürebilmekte, TBK’ın 351. maddesinde düzenlenen yeni malikin lehine olan düzenlemedeki hakkının önünü kesebilmektedir.
Kira Sözleşmesi Devam Ederken Evin Satılması Durumunda Kiracının Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’nda kira ilişkisinde ev sahibine kıyasen daha zayıf durumda kabul edilen kiracı istisnai haller dışında kanun koyucu tarafından öncelikli olarak mağduriyet yaşamasının önüne geçilmeye çalışılmıştır. Bahsedilen öncelikli olarak korunma hali ev sahibinin evi satması halinde de gündeme gelmektedir. Yeni ev sahibi halihazırda eski malik ile kiracı arasında ikame edilen sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu sayede de kiracının yeni malik ile anlaşarak tekrar kira sözleşmesi yapmasına gerek yoktur.
Kira Sözleşmesi Devam Ederken Evin Satılması Durumunda Yeni Malikin Hakları Nelerdir?
Yeni ev sahibi, eski malik ile kiracı arasındaki düzenlenen kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu yeni malik için özel düzenleme hüküm altına almıştır. TBK’nın 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denilerek yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye durumu düzenlenmiştir.
Malikin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bu bağlamda Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesinin 3. Hukuk Dairesi 2017 / 288 E., 2017/286 K. sayılı kararında “Davacı malik adına mesken vasfında başkaca kayıtlı taşınmaz bulunmadığı, yine davacının halen bir başka taşınmazda kiracı olarak oturduğu anlaşılmaktadır. Yine dosyaya sunulmuş bulunan Adana 7. Noterliğinin 29/08/2016 tarih ve 17175 yevmiye numaralı ihtarnamesine göre davacının kiracısı bulunduğu taşınmazdan tahliyesi yönünde baskı altında olduğu da görülmektedir. Tanık beyanları da davacının ihtiyacını doğrulamaktadırlar. Yargıtay uygulamalarında da değinildiği üzere, ihtiyaçlının kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Karinenin aksini ispat yükümlülüğü ise davalıya düşmektedir. Davalı tarafça taşınmazın balkonuna satılık ilanı asıldığından bahisle buna ilişkin fotoğraflar dosyaya sunulmuş ise de fotoğrafların hangi tarihte çekildiği ve kiralanan ile aynı yer olup olmadığı hususunda dosyaya başkaca delil sunulmamıştır. Bu durumda ihtiyacın varlığına ilişkin karinenin aksi ispatlanamadığına göre davanın kabulünde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” denilerek yeni malikin kirada oturuyor olması ihtiyacının olduğuna dair karine teşkil ettiği hüküm altına alınmıştır.
Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce Kira davalarında zorunlu arabuluculuk yolunu tüketmesi gerekmektedir. Aksi halde dava şartı yokluğundan esasa girilmeden davanın reddine karar verilir.
Yeni Malikin Açabileceği Tahliye Davaları
Yeni ev sahibinin tahliye davası açmak için 2 yolu bulunmaktadır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 2017/1690 E., 2018/774 K. sayılı kararında “Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra mecurun mülkiyetinin el değiştirmesi halinde yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için iki seçeneğinin bulunduğu, TBK 350. madde gereğince kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği veya TBK 351. madde gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek suretiyle altı ay sonra dava açılabileceği, yeni malikin her iki seçeneği ayrı ayrı kullanma imkanının bulunduğu, davanın süresinde açıldığı anlaşılmıştır.” denilerek bu 2 yol hüküm altına alınmıştır.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Sebebiyle Kiracıyı Evden Çıkarmasının Şartları Nelerdir?
Taşınmazın yeni maliki olmalıdır.
Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi söz konusu olmalıdır.
Yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
Yeni malik bildirimden 6 ay sonra açacağı bir davayla veya kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluna başvurarak taşınmazı tahliye edebilir.
Kiracıya Yazılı Bildirim Nasıl Olmalıdır?
TBK’nın 351. maddesinde yeni malikin taşınmazı kullanma ihtiyacı doğmuşsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartı ile taşınmazı sürelere uyarak açacağı dava ile tahliye edebileceği hüküm altına alınmıştır. Söz konusu bildirim için yazılı olma şartı konulmuştur. Kanun metninden de anlaşılacağı üzere işbu bildirimin adi yazılı veya resmi yazılı olması hali önem arz etmemektedir. Adi yazılı şekilde, bir kağıt ile dahi bildirim yapılabilmektedir. Ancak ispat hali söz konusu olduğunda resmi yazılı şekilde yapılan bildirimlerin ispatı çok daha kolay olacaktır.
Evin Satılması Halinde Depozito Bedeli Tekrar mı Verilmelidir?
Yeni malikin, kiracı ile eski malik arasındaki sözleşmenin tarafı olduğunu belirtmiştik. Bu noktada yeni malik tüm hak ve borçlarıyla birlikte sözleşmeye taraf olması sebebiyle eski malike depozito ödemiş olan kiracıdan tekrar depozito talep etmesi mümkün değildir. Eski malik, kiracısından aldığı depozitoyu yeni malike teslim etmek zorundadır. Kiracının taşınmazdan ayrılması ve depozitosunun iade edilmesi durumu söz konusu olduğunda yeni malik de depozitoyu kiracısına iade etmek zorundadır.
Yeni Malik İhtiyacı Olmaksızın Kiracısını Evden Çıkarabilir mi?
Yeni malik bakımından yukarıda açıklamış olduğumuz ihtiyaç sebebi ile tahliye şartlarının bulunmadığı durumlarda TBK’nın 351. maddesindeki bildirim süresine uyarak tahliye etmesi söz konusu değildir. Yeni malikin evi satın almasına özel olarak düzenlenen TBK 351. madde hükmü dışında malikin, genel tahliye sebepleri de olmaksızın taşınmazı tahliye etmesi mümkün değildir.
Yeni Malik, Eski Malikin Kiracı ile İmzaladığı Tahliye Taahhütnamesini Kullanabilir mi?
Evet. Yeni malik, eski malik döneminde imzalanmış olan taahhütnameyi kullanabilmektedir. Çünkü; yeni malik eski malikin imzalamış olduğu kira sözleşmesinin halefi olmaktadır. Bu sebeple; eski kira sözleşmesindeki kiralayan sıfatı artık yeni malike aittir. Tahliye taahhütnamesini ise, kiralayan sıfatında olan kişi kullanabilmektedir.
Sonuç ve Hukuki Destek
Kiracılı taşınmazın satışı ve sonrasında yaşanan tahliye süreçleri, her somut olayda farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Bildirim sürelerinin kaçırılması, ihtiyacın usulüne uygun ispat edilememesi veya kira sözleşmesine ilişkin özel durumların göz ardı edilmesi, taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle hem kiracıların hem de yeni malikin, süreci baştan itibaren hukuki zeminde ve doğru adımlarla yürütmesi önem taşır. Somut durumunuza göre hak ve yükümlülüklerinizin net şekilde belirlenmesi için süreci kira avukatı ile yürütmeniz telafisi güç sonuçların önüne geçecektir.