Kiracı ve ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar, günümüzde en sık karşılaşılan hukuki ihtilaf türlerinden biridir. Bu uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkindir. Taşınmazın hangi hâllerde ve hangi usullerle tahliye edilebileceği hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük önem taşımaktadır.
Daha önce yayımladığımız yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edilebileceği haller ve yeniden kiralama yasağı başlıklı makalelerimizde, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin genel esaslar ele alınmıştır. Bu makalede ise uygulamada sıklıkla başvurulan tahliye taahhütnamesi kurumu detaylı olarak incelenecek;
“Tahliye taahhütnamesi nasıl hazırlanır?”,
“Tahliye taahhüdü var ama kiracı çıkmıyor, ne yapılmalı?”,
“Boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?”
gibi sorulara açıklık getirilecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği tek taraflı irade beyanıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
hükmüne yer verilmiştir.
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda kiracının korunması ilkesine istisna teşkil eden ve kiraya verene sebep göstermeksizin tahliye hakkı tanıyan istisnai bir düzenlemedir. Bu nedenle geçerlilik şartları Yargıtay içtihatlarıyla oldukça sıkı şekilde belirlenmiştir.
Tahliye Taahhütnamesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edilebilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
1. Yazılı Şekil Şartı
Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı şekilde düzenlenmelidir. Kanunda adi yazılı şekil yeterli görülmüş olmakla birlikte, noter huzurunda düzenlenmesine de engel yoktur.
Sözlü olarak verilen tahliye taahhütleri hukuken geçerli değildir.
2. Taahhüdün Kiracı Tarafından Verilmesi
Tahliye taahhütnamesi, bizzat kiracı veya bu konuda özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmelidir.
Genel vekâletnameye dayanılarak verilen tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmemektedir.
Zira tahliye taahhüdü, kiracının barınma hakkını doğrudan etkileyen ağır sonuçlar doğurur.
3. Özgür İradeye Dayanması
Tahliye taahhütnamesi, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır.
Hata, hile veya korkutma ile alınan tahliye taahhütleri geçersizdir.
Uygulamada kira sözleşmesi imzalanırken zorla alınan tahliye taahhütleri bu kapsamda değerlendirilir.
4. Tahliye Tarihinin Açıkça Belirtilmesi
Tahliye taahhütnamesinde, taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça gün–ay–yıl şeklinde belirtilmelidir.
Belirsiz ifadeler içeren, takvime bağlanmayan veya tarih içermeyen taahhütler geçersizdir.
5. Taahhüdün Teslimden Sonra Alınması
Tahliye taahhütnamesi, kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra alınmalıdır.
Teslimden önce alınan tahliye taahhütnameleri Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre geçersizdir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2008/11 E., 2008/2784 K. sayılı kararında; tanzim tarihinin sonradan doldurulmasının taahhüdü geçersiz kılmayacağı, ancak kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olduğu açıkça belirtilmiştir.
Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği
Kiracının, tahliye tarihi veya bazı unsurlar boş bırakılarak imzaladığı tahliye taahhütnamesi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre geçerlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2009/12238 E., 2010/2452 K. sayılı kararında;
kiracının imzasını inkâr etmediği bir tahliye taahhütnamesinde, sonradan doldurulan boşluklara itiraz edemeyeceği kabul edilmiştir.
Bu durumda kiracı, boş bırakılan kısımların sonradan doldurulmasını peşinen kabul etmiş sayılır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra yoluyla tahliye yoluna başvurabilir.
Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalıdır.
Kiracıya 15 gün içinde tahliye emri gönderilir.
Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.
İtiraz hâlinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemede tahliye davası açılması gerekir.
İtiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması hâlinde taşınmaz zorla tahliye edilir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Dava Yolu ile Tahliye
Kiraya veren, icra yoluna başvurmak yerine Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası da açabilir.
Bu dava, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Süre hak düşürücü niteliktedir.
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda kiraya verene tanınmış en güçlü tahliye araçlarından biridir. Ancak bu yolun kullanılabilmesi, taahhütnamenin kanuna ve Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları, zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Kira uyuşmazlıklarında hangi hâllerde arabuluculuğun dava şartı olduğu hakkında ayrıntılı bilgi için Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk başlıklı yazımıza bakılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
KİRACI (TAAAHHÜT EDEN):
T.C. KİMLİK NO:
KİRAYA VEREN (MAL SAHİBİ):
T.C. KİMLİK NO:
TAHLİYE EDİLECEK MECURUN ADRESİ:
TAAHHÜT TARİHİ:
TAHLİYE TARİHİ:
AÇIKLAMALAR
Yukarıda adresi yazılı olan ve kullanmakta olduğum taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. ../../....
Taahhüt Eden Kiracı Ad - Soyad
İmza
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçleri, sürelerin hak düşürücü nitelikte olması ve taahhütnamenin geçerlilik şartlarının somut olaya göre değişmesi nedeniyle uygulamada dikkatle değerlendirilmelidir. Dosyanın özelliklerine göre hukuki yol haritasının belirlenmesi amacıyla, online danışmanlık sayfası üzerinden genel bilgilendirme talep edilmesi mümkündür.