Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul avukatı hangi işlere bakar?

Gayrimenkul hukuku; taşınmazların mülkiyetini, tapu sicilini, paylı mülkiyeti, komşuluk ilişkilerini ve taşınmaz üzerindeki sınırlı hakları konu alır. Temel kaynaklar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu'dur.

Gayrimenkul avukatı; tapu kaydının düzeltilmesi, hisseli taşınmazın paylaştırılması, taşınmazın haksız kullanımına son verilmesi ve kullanım bedelinin tahsili, kamulaştırma bedeline itiraz, site ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları ile satış, kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması işlerinde hukuki yardımda bulunur.

Tapu iptali ve tescil davası hangi hallerde açılır?

Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa, yani tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa tescil yolsuzdur. Yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (Türk Medeni Kanunu m. 1024, m. 1025). Uygulamada başlıca sebepler şunlardır:

• Muris muvazaası: Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bağışı tapuda satış gibi göstermesi. Ayrıntı için miras hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
• Sahte vekaletname veya sahte belgeyle yapılan satışlar
• Ehliyetsizlik: İşlem sırasında satıcının ayırt etme gücünün bulunmaması
• Hata, hile ve korkutma: İradeyi sakatlayan sebeplerle yapılan devirler
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekalet verenin zararına ve alıcıyla el birliği içinde hareket etmesi
• İnançlı işlem: Taşınmazın geri verilmek üzere devredilmesine rağmen iade edilmemesi

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (m. 1023). Bu nedenle taşınmaz başkasına devredilmeden önce davanın açılması ve tapu kaydına tedbir şerhi konulmasının istenmesi önem taşır. Tapuya güvenen iyiniyetli kişinin kazanımı korunduğunda, hakkını kaybeden malik zararını sorumlulardan isteyebilir.

Mülkiyetin kendi adına tescilini isteme hakkı olan kişi (örneğin satış vaadi sözleşmesinin alıcısı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi), malikin kaçınması halinde hakimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (m. 716).

Hisseli taşınmazda ortaklık nasıl sona erdirilir (izale-i şuyu)?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (m. 698). Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa süreç şöyle işler:

1. 1

   Arabuluculuk

   Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Anlaşma sağlanırsa belge için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır.

2. 2

   Dava: sulh hukuk mahkemesi

   Anlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Davada bütün paydaşların taraf olarak yer alması gerekir; ölmüş paydaş varsa mirasçıları davaya dahil edilir.

3. 3

   Aynen taksim veya satış

   Hakim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse açık artırmayla satışına hükmedilir ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (m. 699).

Hissedar payını yabancıya satarsa diğer hissedarlar ne yapabilir?

Paylı mülkiyette bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı satın alabilir (m. 732). Bu hakka ilişkin kurallar 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir:

• Bildirim: Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (m. 733).
• Süre: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın üzerinden 1 yıl geçmekle düşer (m. 733). Her halde uygulanan süre önceki düzenlemede 2 yıldı.
• Kullanılması: Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Payın rayiç bedeli hakim tarafından belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hakimin verdiği kesin süre içinde nakden depo etmek zorundadır. Bedel süresinde yatırılmazsa payın tesciline karar verilemez (m. 734).
• Kullanılamadığı haller: Cebri artırmayla yapılan satışlarda ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlar arasındaki satışta da önalım hakkı doğmaz.

Taşınmazım izinsiz kullanılıyorsa hangi davalar açılır?

Kamulaştırmada malikin hakları nelerdir?

1. 1

   Satın alma usulü: 15 gün

   İdare öncelikle taşınmazı pazarlıkla satın almak istediğini malike resmi yazıyla bildirir. Malik, yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurursa pazarlık görüşmesi yapılır (Kamulaştırma Kanunu m. 8).

2. 2

   Bedel tespiti ve tescil davası

   Anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar. Malik, taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerini tebliğden itibaren 10 gün içinde mahkemeye bildirir (m. 10). Bedel, bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

3. 3

   Kamulaştırma işlemine itiraz: 30 gün

   Malik, mahkemenin tebligatından itibaren 30 gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m. 14).

Kamulaştırmasız el atma: İdarenin, kamulaştırma işlemi yapmadan bir taşınmaza fiilen el koyması (yol, park, okul yapılması gibi) halinde malik, taşınmazın bedelini dava yoluyla isteyebilir. İzlenecek usul ve başvurulacak mahkeme, el atmanın fiili mi yoksa imar planından kaynaklanan hukuki bir kısıtlama mı olduğuna göre değişir.

Apartman ve site uyuşmazlıklarında hangi yollar vardır?

• Aidat ve giderler: Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; bakım, onarım ve yönetici aylığı gibi diğer giderlere arsa payı oranında katılır. Ortak yerden yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınılamaz. Ödemede geciken malik, aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20).
• Kurul kararlarının iptali: Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açabilir (m. 33).
• Hakimin müdahalesi: Bir kat malikinin veya kiracısının yükümlülüklerine aykırı davranması (gürültü, ortak alanın işgali, izinsiz tadilat gibi) nedeniyle zarar gören malikler, sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir (m. 33).
• Görevli mahkeme ve arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan bütün uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (Ek m. 1) ve dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nelere dikkat edilir?

• Resmi şekil: Taşınmaz satışı tapuda, taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
• Tapuya şerh: Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.
• Kat karşılığı inşaat: Teslim tarihi, gecikme halinde ödenecek kira tazminatı, bağımsız bölümlerin paylaşımı, teknik şartname ve yüklenicinin tapu devirlerinin inşaat aşamalarına bağlanması sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
• Satın almadan önce: Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve hacizler; imar durumu, yapı ruhsatı ve iskan (yapı kullanma izni) belgesi kontrol edilmelidir.

Taşınmaz davaları hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12). Karabük merkezdeki taşınmazlar için dava Karabük Adliyesi'nde; Safranbolu, Eskipazar ve Yenice'deki taşınmazlar için bu ilçelerin adliyelerinde açılır. Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi ve kamulaştırma bedeli davalarına asliye hukuk mahkemesi; ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar.

Safranbolu gibi tarihi dokusu korunan yerlerde taşınmazlar üzerinde koruma mevzuatından kaynaklanan kullanım ve tadilat kısıtlamaları bulunabilir; alım satım ve tadilat öncesinde bu kayıtların da incelenmesi gerekir. Büromuz Karabük merkezdedir; başka şehirlerdeki taşınmazlar için online danışmanlık ile görüşme yapılabilir.

Taşınmaz davalarında avukat zorunlu mudur, ücret nasıl belirlenir?

Taşınmaz davalarında avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte bu davalar keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren, tapu ve kadastro kayıtlarına dayanan teknik davalardır; önalım ve kamulaştırma gibi konularda süreler hak düşürücüdür.

Avukatlık ücreti, işin kapsamına göre avukatla yapılan yazılı sözleşmeyle belirlenir; Türkiye Barolar Birliği'nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altında ücret kararlaştırılamaz. Danışma görüşmesinin süresi, ücreti ve işleyişi online danışmanlık sayfasında yazılıdır.

Gayrimenkul hukuku alanındaki hizmetler

• Tapu İptali ve Tescil Davası
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
• Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
• Ecrimisil Davası
• El Atmanın Önlenmesi Davası
• Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
• Önalım (Şufa) Davası

İlgili sayfalar

Tüm yazılar: makaleler

Sık sorulan sorular