Ev sahipleri ile kiracılar arasında kira bedeli ve tahliye sorunlarının yanı sıra, mülkün satışı sürecinde de ciddi anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Özellikle evini satmak veya yeniden kiralamak isteyen mülk sahipleri, "Kiracı evi göstermiyor, ne yapmalıyım?" sorusunu sıklıkla sormaktadır.
Bu makalede; Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında kiracının evi gösterme zorunluluğu, ev sahibinin hakları ve izinsiz eve girmenin cezai boyutlarını inceledik.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Var mı?
Evet, vardır. Kiracının bu yükümlülüğü kanunla sabittir.
Kira ilişkisini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre; kiracı, evin satışı, bakımı veya sonraki kiralama süreçleri için zorunlu olduğu ölçüde, ev sahibinin veya onun belirlediği 3. kişilerin (emlakçı, alıcı adayı vb.) evi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Ancak bu izin sınırsız değildir. Kanun, ev sahibine de sorumluluk yükler:
Ev sahibi, evi gezdireceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmelidir.
Ziyaretler sırasında kiracının yararları ve özel hayatı göz önünde bulundurulmalıdır.
Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir mi? (Dikkat!)
Kiracı evi göstermeyi reddetse bile, ev sahibinin eve izinsiz girme hakkı kesinlikle yoktur.
Kira sözleşmesi imzalandığı andan itibaren o mülk, kiracının "konutu" sayılır ve anayasal bir hak olan "Konut Dokunulmazlığı" devreye girer.
Eğer ev sahibi; kiracının rızası olmadan, yedek anahtarla veya çilingirle eve girerse Türk Ceza Kanunu (TCK) Madde 116 kapsamında suç işlemiş olur.
İzinsiz Eve Girmenin Cezası Nedir?
TCK'nın ilgili maddesine göre;
Bir kimsenin konutuna rızasına aykırı giren kişi, mağdurun şikayeti üzerine 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
Bu fiil cebir veya tehdit ile ya da gece vakti işlenirse ceza 1 yıldan 3 yıla kadar artırılabilir.
Önemli Yargıtay Kararı: Yargıtay 15. Ceza Dairesi (2013/7360 K.), kiracısı evde yokken eve girip kapıları söken bir ev sahibinin eylemini "Konut Dokunulmazlığını İhlal" olarak değerlendirmiş ve suçun oluştuğuna hükmetmiştir.
Kiracı Evi Göstermezse Ne Yapılmalı? (Hukuki Çözüm)
Kiracı, makul taleplere rağmen evi göstermemekte direniyorsa, ev sahibi kendi yöntemleriyle (zorla girme, polis çağırma vb.) çözüm aramamalıdır. Bu durumda izlenmesi gereken yasal yol "Kiralananı Göstermeye İzin Davası" açmaktır.
Kiralananı Göstermeye İzin Davası Nedir?
Ev sahibi ve kiracının, evin hangi gün ve saatlerde gösterileceği konusunda anlaşamaması durumunda mahkemeye başvurulur. Mahkeme, tarafların durumunu inceleyerek evin gezilmesi ve fotoğraflanması için belirli gün ve saatleri (Örn: Haftada 2 gün, 14:00-16:00 arası) hükme bağlar.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarında da belirtildiği üzere; kiracı taşınmazı satın almak isteyenlere göstermiyorsa, mahkemece "izin kararı" verilmelidir. Ancak burada "dürüstlük kuralı" ve "iyi niyet" esas alınır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Bu tür davalarda süreç Sulh Hukuk Mahkemeleri üzerinden yürütülür.
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Örnek: Safranbolu’da bulunan bir ev için kiracı evi göstermiyorsa, dava Safranbolu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kiracı evi göstermek için para isteyebilir mi? Hayır, TBK 319 gereği bu kiracının yasal bir yükümlülüğüdür. Ekstra bir ücret talep edemez.
2. Evi satılığa çıkardım, kiracı hemen çıkmak zorunda mı? Hayır. Evin satılığa çıkarılması tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak satış sürecinde evi alıcı adaylarına göstermek zorundadır.
3. Kiracı evi göstermiyor, polis çağırabilir miyim? Kiracının evi göstermemesi bir "hukuki uyuşmazlık"tır, doğrudan bir suç değildir. Polis bu duruma müdahale etmez. Çözüm Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurmaktır.